Immobilienkauf in Belarus: Risiken und aktuelle Prüfpflichten

Weißrussland ist ein Land mit einem schnell wachsenden Markt für Immobilien. Im Jahr 2007 wurden im Zentrum der weißrussischen Hauptstadt Minsk etwa 2000 - 2500 Dollar pro Quadratmeter für Appartements und Wohnungen erzielt – 300% mehr als noch vor 5 Jahren. Allein seit 2005 beträgt das jährliche Preiswachstum etwa 50% pro Jahr. Der Immobilienmarkt boomt – aber die Regularien verhindern das Investment von Ausländern. Nicht ganz von allen Ausländern: Russen und Weißrussen sind in den Rechten für den Immobilienerwerb in Weißrussland gleichgestellt.

Minsk selbst ist dabei die wichtigste Region für den Immobilienboom. In dem zentralistisch organisierten Land finden sich auch andere, kleine Zentren wie Vitebsk, Brest, Grodno, Mogilev und Gomel. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind hier deutlich niedriger als in Minsk. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in Grodno liegt bei innerstädtischen Immobilien derzeit bei etwa 1000 USD. Wenn man direkt aufs Land geht in die kleinen Ferienhaus-Siedlungen, die Datschas, an den Stadtgrenzen oder in die landschaftlich schönen Urlaubsregionen in Weißrussland, findet man allerorts sehr günstige Angebote für Datschas … teilweise wunderschön gelegen an Seen und in Wäldern. Das Problem ist: Kaufen kann man sie als nichtrussischer Ausländer nicht. Was geht ist die Miete für bis zu 99 Jahre – in etwas vergleichbar mit dem deutschen Erbpachtrecht. Der weißrussische Staat will kein Eigentum von Privatpersonen an Grund und Boden – erst recht nicht von Ausländern. Was unter evtl. für den Immobilieninteressenten möglich ist, ist der kauf von Appartements oder Häusern – ohne den dazugehörigen Grund und Boden.

Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie bzw. der langjährigen Nutzungsrechte für nichtrussische Ausländer in Weißrussland ist eine Aufenthaltsgenehmigung. Auch als Miteigentümer einer lokal operierenden Firma – in der Regel also eines Joint Venture, kann man indirekt Besitzer einer Immobilie in Weißrussland werden. Wichtig ist hier die Weißrussische Mehrheitsbeteiligung des Unternehmens – reine Tochterunternehmen ausländischer Unternehmen mit Sitz in Weißrussland spielen auf dem Immobilienmarkt immer nur als Mieter und nie als Käufer mit. Eigentümer würde aber in diesem Fall die Firma – nicht die Privatperson.

Neben den Maklern gibt es zwei wichtige Strukturen in Weißrussland, die bei dem Erwerb von Immobilien eine Rolle spielen: Die Notare und die Agentur für die staatliche Registrierung. Ein Notar ist zur Überprüfung eines Kaufvertrages zuständig, der Agentur für die staatliche Registrierung prüft die Papiere und veranlasst die offizielle staatliche Registrierung einer Immobilien - Transaktion. Gerade die Leistungen der staatlichen Stellen sind spottbillig – die Agentur für die Staatliche Registrierung verlangt nur geringe Gebühren für ihre Arbeit – 10.000 weißrussische Rubel – etwa 5 Euro.

Die Makler langen schon etwas tiefer in die Tasche, wobei es keine festen Regeln für deren Entlohnung gibt. So verlangt ein Makler in Minsk etwa 2000 USD wenn er sich auf die Suche nach einem Appartement begibt und dies nachher dem Käufer vermittelt. Müssen nur die Papiere vorbereitet werden, weil Käufer und Verkäufer sich bereits kennen, ist man mit etwa 500 USD dabei. Es gibt einen großen Verein von Immobilienkaufleuten mit Namen "Nedvizhimost“ in Minsk. Dieser Verein garantiert nach eigenen Regeln die Qualität der Abwicklung. Sich auf eines der Mitglieder beim Immobilienerwerb in Weißrussland zu stützen, bringt ein gewisses Maß an Sicherheit in der Abwicklung. Aktuelle Informationen über den Immobilienmarkt in Weißrussland findet man auf der staatlichen Immobilien-Webseite www.nb.by – leider nur auf Russisch.

Für Ausländer ist ein Immobilienerwerb in Weißrussland derzeit nicht empfehlenswert bzw. praktisch nicht möglich. Dazu kämen Schwierigkeiten in einem evtl. Erbfall.

Kurzfakten zum Thema

• Ein Immobilienkauf in Belarus ist wegen Rechtslage, Sanktionen und Zahlungsverkehr besonders sorgfältig zu prüfen.
• Aktuelle Reise- und Sicherheitshinweise können die Nutzung und Erreichbarkeit einer Immobilie beeinflussen.
• Eigentumsrechte, Registerlage und Vertretungsmacht benötigen unabhängige lokale Prüfung.
• Geldtransfer, Finanzierung und spätere Veräußerung können erheblichen Beschränkungen unterliegen.
• Ältere Anbieter- oder Marktinformationen dürfen nicht als aktuelle Entscheidungsgrundlage dienen.

Aktuelle Lage hat Vorrang vor älteren Marktangaben

Historische Informationen zu Preisen, Verfahren oder ausländischen Käufern können heute überholt sein. Vor jeder Reise oder Transaktion müssen die aktuellen Reise- und Sicherheitshinweise des Auswärtigen Amts zu Belarus, geltende Sanktionen, Zahlungswege und persönliche Risiken geprüft werden. Diese Seite ist keine Empfehlung zum Kauf.

Eigentum und Nutzung lokal klären

Gebäude, Wohnung, Grundstück und Nutzungsrechte können rechtlich unterschiedlich behandelt werden. Registerstand, Eigentümer, Belastungen, Genehmigungen und Übersetzungen müssen durch unabhängig qualifizierte Fachleute geprüft werden. Allgemeine Fragen stehen beim Immobilienkauf im Ausland und beim Kauf einer Ferienimmobilie.

Zahlungen und Verwaltung nicht voraussetzen

Bankverbindungen, Überweisungen, Versicherungen, konsularische Hilfe und spätere Verkäuflichkeit können eingeschränkt sein. Ein Makler für Ferienimmobilien ersetzt keine unabhängige Rechtsprüfung. Eine geplante Vermietung, die Mietpreisfindung und mögliche Steuerpflichten wären zusätzlich im aktuellen belarussischen und eigenen Steuerraum zu klären. Vor Reisen helfen außerdem die Reisevorbereitungen und Hinweise zu Impfungen für den Urlaub.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Belarus

Sind ältere Kaufhinweise noch gültig?

Nicht ohne erneute Prüfung der heutigen Rechts- und Sicherheitslage.

Kann ein ausländischer Käufer Grundstücke erwerben?

Eigentums- und Nutzungsformen müssen aktuell und objektbezogen geklärt werden.

Sind Zahlungen problemlos möglich?

Sanktionen und Bankbeschränkungen können Zahlungen verhindern oder erheblich erschweren.

Reicht ein lokaler Makler?

Nein, Interessen, Unterlagen und rechtliche Bewertung sollten unabhängig geprüft werden.

Welche Sprache ist maßgeblich?

Die rechtsverbindlichen lokalen Dokumente; fachkundige Übersetzung ist erforderlich.

Ist touristische Vermietung realistisch?

Zulässigkeit, Nachfrage, Verwaltung und Zahlungsabwicklung dürfen nicht vorausgesetzt werden.

Was gilt für Reisen zur Besichtigung?

Aktuelle offizielle Reise- und Sicherheitshinweise haben Vorrang.

Wann sollte der Kauf nicht weiterverfolgt werden?

Bei unklarer Rechtslage, unsicheren Zahlungen, fehlender unabhängiger Beratung oder nicht vertretbarem persönlichem Risiko.