Immobilienkauf Frankreich

Frankreich mit der Stadt der Liebe, Paris, ist bei den Deutschen als Sinnbild für Romantik und Genuss seit Jahren wichtiges Ziel für den Kauf von Immobilien. In Gebieten an der deutsch-französischen Grenze sind die Preise für Wohnimmobilien oft viel billiger als auf der deutschen Seite, ein Kauf einer Frankreich Immobilie lohnt sich hier durchaus. In einigen Dörfern führt dies zu Stilblüten: Praktisch ganze Dörfer wurden von Ausländern „weggekauft“. Die Nachfrage aus dem Ausland lässt mancherorts die Preise stark steigen - für die dort lebenden Franzosen natürlich kein Grund zur Freude. Französische Ferienimmobilien am Meer sind wie überall sonst auch viel teuerer – allerdings gelten sie als exklusiv. Im Landesinneren von Frankreich werden manche Immobilien fast verschenkt – dazu gibt es aber auch die Einsamkeit verlassener Landstriche. Auch herrschaftlichen Anwesen, deren Kaufpreis sehr günstig sein kann, werden viele in Frankreich angeboten. Zu beachten beim Kauf sind hier aber die Kosten von Instandsetzung und Instandhaltung. Erwerbsbeschränkungen für EU-Bürger gibt es nicht.
Immobilien in Frankreich zu kaufen bedarf einiger Information. Das Recht in Frankreich unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom deutschen Recht, so das vor allem Käufer von Frankreichimmobilien vorsichtig sein müssen, um nicht in juristische Fallstricke zu geraten.

Kaufinteressenten für Ferienimmobilien in Frankreich sollten zunächst grundsätzlich wissen, dass es hier ein sehr weit ausgebautes Verbraucherrecht insbesondere für den Immobilienkauf gibt. Üblich ist ein Vorvertrag vor einer notariellen Beurkundung – aber man darf sich von dem Namen „Vorvertrag“ nicht täuschen lassen. Meist wird ein ,,compromis de vente", eine gegenseitiges verbindliches Versprechen, also ein Vertrag über den Kauf und Verkauf der Immobilie abgeschlossen. In diesem Rahmen wird zumeist eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises vereinbart, der dem Verkäufer auch zusteht, wenn der Käufer vor notarieller Beurkundung von seinem Kaufversprechen zurücktritt. Allerdings gibt es für den Käufer auch von diesem Vertrag ein 7 tägiges Rücktrittsrecht, bei dem die Fristeinhaltung aber unabdingbar ist. Ansonsten ist mit der Kaufabsicht der Vertrag praktisch bereits geschlossen. Beim "promesse unilaterale de vente"("promesse"), dem beidseitigen Kauf/Verkaufversprechen, reserviert Ihnen der Verkäufer - meist gegen Anzahlung - die Immobilie. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine Vertragsstrafe zusagen für den Fall, dass er trotz dieser verbindlichen Reservierung nicht oder an andere verkauft.

Beim "promesse" werden normalerweise aufschiebende Bedingungen ("conditions suspensives") vereinbart. Hier ist es wichtig, auf die genaue Formulierung dieser conditions suspensives zu achten, denn sollte eine solche aufschiebende Bedingung nicht erfüllt werden, tritt der im Vorvertrag geregelte Verkauf nicht in Kraft. Hier können beispielsweise Bedingungen wie die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Voraussetzung einer Finanzierung geregelt werden.

Erst im zweiten Schritt, nachdem alle aufschiebenden Bedingungen einer Promesse erfüllt sind, wird der Kauf der Immobilie von einem französischen Notar beglaubigt. Dieser hat – ganz wie in Deutschland auch – die Aufgabe zu prüfen, ob alle Regelungen erfüllt sind und ob die Immobilie mit Hypotheken oder anderen Schulden belastet ist. Das Eigentum an der Immobilie geht mit Zahlung des Kaufpreises auch ohne Grundbucheintrag an den Käufer über. Trotzdem ist der Eintrag in das Grundbuch wichtig: Durch die Eintragung ist gewährleistet, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder belastet werden kann. Eine Sonderregelung gibt es im ehemals deutschen Elsass-Lothringen: Hier ist die Eintragung im Grundbuch für den Eigentumsübergang notwendig.

An Erwerbssteuern sind insgesamt knapp 4,9 Prozent zu zahlen. Hinzu kommen etwa drei Prozent Notar- und Grundbuchkosten. Bei Grundstücken und bei vor weniger als fünf Jahren fertig gestellten Immobilien sind außerdem rund 20 Prozent Mehrwertsteuer zu entrichten. Auch die Folgesteuern sind beim Immobilienerwerb in Frankreich zu beachten: Die Grundsteuer (taxe foncière) ist vom jeweiligen Eigentümer am 1.1. des jeweiligen Jahres zu bezahlen. Deine in Deutschland unbekannte Wohnsteuer (taxe d'habitation) ist entweder vom Mieter oder dem selbst nutzenden Eigentümer zu bezahlen.

Wie bei vielen Auslandsimmobilien ist eine Immobilienfinanzierung in Frankreich nicht einfach mit deutschen Banken zu bewerkstelligen. Grundsätzlich arbeiten auch französische Hypotheken-Banken nach verbindlichen Kreditvergabe-Richtlinien für Baufinanzierungen – einzelne Punkte der Baufinanzierung sowie der Kreditvergabe sind aus Verbraucherschutz-Gründen strenger als in Deutschland, die Baugeldzinsen in Frankreich aber erfahrungsgemäß ein wenig günstiger, sie liegen ca. 0,25 bis 0,4 % unter den Zinsen für Baugeld in Deutschland. Bei französischen Immobilien-Krediten gibt es schon nach kurzen Laufzeiten auch keine Vorfälligkeitsentschädigung, so dass eine französische Immobilie auch umgeschuldet oder veräußert werden kann, wenn sich die Planung geändert hat.
Fragen zur Immobilienfinanzierung in Frankreich können über unser Partnerunternehmen Le Catalan in Südfrankreich beantwortet werden. Hier gibt es auch

Hilfe beim Immobilienkauf in Frankreich. Ansonsten: In Frankreich gibt es den so genannten „Agent Immobilier“, es handelt sich um einen staatlich zugelassenen Makler mit vorgeschriebener Ausbildung, der eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen und eine Garantiesumme hinterlegt haben muss. Makler sind in Frankreich eine hochqualifizierte Berufsgruppe mit streng reglementierter Ausbildung. Auch französische Notare (notaires) makeln selber mit Objekten. Eine weitere Besonderheit sind Grundstückshändler ("marchand de biens"), die ohne Zulassung als Makler arbeiten und die in eigenem Namen gekaufte Immobilien weiterverkaufen. Die Vermittlungsprovision bei Maklern in Frankreich beträgt circa 5-8 %, ist aber nicht gesetzlich festgeschrieben, so das sie Verhandlungssache ist. Die Maklerprovision wird in der Regel auch vom Käufer bezahlt.

Wichtige Unterschiede gibt es auch im Erbrecht. Das französische Erbrecht bevorzugt Nachkommen werden gegenüber Ehepartner deutlich. Für Immobilieneigentümer in Frankreich auch mit fremdem Pass gelten trotzdem für die Immobilie die französischen Erbregeln.

For einem Immobilienkauf in Frankreich sollte man sich in jedem Fall ausführlich beraten lassen.