Mietpreis für Ferienwohnungen realistisch kalkulieren

Wie findet man als Vermieter den richtigen Preis für seine Ferienwohnung oder das Ferienhaus? Die Frage ist komplex. Um sie zu beantworten, muss man zunächst eine ndere Frage beantworten: Welchen Mieter möchte ich für meine Ferienimmobilie finden?

Rein rechnerisch ist es sehr einfach, den Preis, den man erzielen möchte, zu bestimmen. Bei einer regulär vermieteten Wohnung würde man zum Beispiel die Kosten des Kapitaldienstes bzw. eine Mindestrendite von 4-8% auf den Kaufpreis des Objektes + die nicht umlagefähigen kosten wie Verwaltergebühren oder Instandhaltung zusammenrechnen, diese summe durch 12 teilen und dann als Mietpreis pro Monat ansetzen. Dazu helfen öffentliche Listen zu Vergleichsmieten in der Umgebung der Immobilie. Wer dann allerdings monatelangen Leerstand hat, der weiß, das sein Objekt zu teuer angeboten wurde. Bei einer Ferienimmobilie ist dies vergleichbar. Hier gibt es allerdings einige zusätzlichen Kosten wie die regelmäßige Suche nach neuen Feriengästen (also Werbung) sowie z.B. auch die Kosten für die Möblierung, evtl. zusätzliche Versicherungen und dann natürlich ein kalkulierter Leerstand, der z.B. außerhalb der Saisonzeiten vorhanden sein kann.

Bereits bei den Kosten können Sie Einfluss nehmen auf die spätere Preisgestaltung. Zum Beispiel bei der Einrichtung: Nur für die wenigsten Feriengäste ist eine Exklusive Einrichtung einer Ferienwohnung nötig. Zweckmäßig und praktisch soll sie sein, einfach zu nutzen, einfach zu reinigen. Die Feriengäste, die exklusivere Einrichtungen bevorzugen, sind weniger – und damit schwerer zu finden. Hier entscheidet sich also, ob man eher auf einen breiteren Markt von Gästen abzielt – oder ob man auf eine anspruchsvollere Gästezielgruppe orientiert.

Das wiederum kann Auswirkungen haben auf die nötigen Kosten bei der Werbung für die Vermietung der Ferienimmobilie: Wer sich auf eine kleinere, exklusivere Zielgruppe als Mieter für das Ferienhaus oder die Ferienwohnung orientiert, muss Medien finden, diese auch anzusprechen. Kein Feriengast, der sich für eine exklusivere Ferienimmobilie für den Urlaub interessiert, wird diese auf einem „Kostenlos-Gratis-Kleinanzeigen“ Portal im Internet oder einer vergleichbaren Zeitung finden. Hier findet man die Pfennigfuchser unter den Mietern, diejenigen, die nach Preisschnäppchen suchen.

Auch bei der Vermietung von Ferienimmobilien geht es um Angebot und Nachfrage. Versetzen Sie sich einmal in die Lage eines ihrer potentiellen Mieters. Ein Mietinteressent wir sich zunächst eine Preisübersicht über die Objekte seiner bevorzugten Destination verschaffen. Mieter von Ferienhäusern, die im Internet recherchieren, sind fleißige Internet-Surfer. In der Regel schauen Sie sich viele Portale und Angebotsseiten mit Objekten an, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Als Vermieter sollte man das gleiche tun: Schauen Sie sich an, was sonst noch so angeboten wird und zu welchem Mietpreis. Und schauen sie sich ruhig mal die Belegungspläne der Mitbewerber an – sind die Wohnungen dort ausgebucht oder stehen alle Wochen inklusive der Saison noch frei? Im Vergleich mit den anderen Objekten bekommen Sie ein Gefühl dafür, was in der Region, in der Sie vermieten möchten, gut geht.

Sicher, eine Entscheidung eines Mieters für ein bestimmtes Objekt wird nicht nur über den Mietpreis getroffen. Trotzdem ist der Mietpreis einer Ferienimmobilie eines der wichtigen Entscheidungskriterien.

Kurzfakten zum Thema

• Vergleichspreise müssen zu Ort, Saison, Größe und Ausstattung passen.
• Der Übernachtungspreis ist nicht mit dem verbleibenden Ertrag gleichzusetzen.
• Reinigung, Wäsche, Energie, Vertrieb und Zahlungsabwicklung gehören in die Kalkulation.
• Leerstand und Instandhaltung benötigen realistische Rücklagen.
• Pflichtangaben und Preisbestandteile müssen für Gäste verständlich sein.

Kosten vollständig erfassen

Eigentümer sollten feste Kosten, variable Kosten und Rücklagen getrennt erfassen. Der Überblick zur Vermietung einer Ferienimmobilie ordnet Organisation und Pflichten ein; mögliche Steuern bei Ferienwohnungen gehören fachlich geprüft. Kaufinteressenten sollten diese Kalkulation schon beim Kauf einer Ferienimmobilie berücksichtigen.

Vergleichsangebote richtig lesen

Ein günstiger Tagespreis kann durch Endreinigung, Wäsche, Verbrauchskosten oder Mindestaufenthalte anders wirken. Aus Gästesicht helfen die Hinweise zum Ferienhaus mieten, zum Vergleich Hotel oder Ferienwohnung und zum Beherbergungsvertrag. Eigentümer sollten Preise deshalb so darstellen, dass der Gesamtpreis nachvollziehbar bleibt.

Saison und Zielgruppe abbilden

Ferienzeiten, Wochenenden, Lage und Ausstattung verändern die Nachfrage. Die Entscheidung zum Buchungszeitpunkt zeigt die Gästeperspektive. Familien achten etwa auf Platz und Nebenkosten, wie der Familienurlaub beschreibt; bei Inselurlaub können Anreise und Saison stärker wirken.

Häufige Fragen zum Mietpreis

Welche Kosten gehören in die Kalkulation?

Finanzierung, Betrieb, Reinigung, Wäsche, Vertrieb, Verwaltung, Abgaben, Reparaturen und Rücklagen.

Wie finde ich Vergleichspreise?

Nur bei wirklich ähnlichen Objekten, Zeiträumen, Leistungen und Lagen vergleichen.

Sollte jede Saison gleich kosten?

Nein, Nachfrage und Kosten können sich deutlich unterscheiden.

Wie berücksichtige ich Leerstand?

Mit einer vorsichtigen Belegungsannahme statt einer Vollauslastung.

Welche Rolle spielt die Ausstattung?

Sie beeinflusst Zielgruppe, Kosten und Zahlungsbereitschaft, rechtfertigt aber keinen beliebigen Aufschlag.

Wie werden Zusatzkosten dargestellt?

Klar, vollständig und entsprechend den geltenden Preisangaben.

Wann sollte der Preis überprüft werden?

Regelmäßig sowie nach Kosten-, Nachfrage- oder Ausstattungsänderungen.

Ist der höchste Marktpreis immer sinnvoll?

Nein, Buchungswahrscheinlichkeit, Bewertungen, Kosten und langfristige Positionierung zählen zusammen.