Ferienimmobilien kaufen: Beratung und Makler prüfen

Der Kauf einer Ferienimmobilie ist Vertrauenssache. Egal ob bei deutschen oder bei internationalen Ferienprojekten: Auf eine qualifizierte Beratung durch einen Fachmann sollte man nicht verzichten. Das gilt gleichermaßen für den Verkäufer / Bauträger, der seine Ferienobjekte marktgerecht erstellen und vertreiben will, wie auch für den Kaufinteressenten einer Ferienimmobilie. Nur selten wird das richtige Ferienobjekt per Zufall durch einen Freund oder jemanden aus der Familie zum kauf angeboten – in der Regel muss man sich beim Kauf einer Ferienimmobilie auf einen Makler verlassen.

Makler für Ferienimmobilien

Ein Makler, der die Objekte nicht gut kennt, der ist kein guter Makler. Wer eine Ferienimmobilie in seinem Urlaubsort kaufen möchte, der sollte sich am besten an einen Makler vor Ort wenden. Hier sind die nötigen Kontakte und das nötige Fachwissen wahrscheinlicher als bei einem Makler von Daheim. Nur selten sind Makler auf Ferienimmobilien spezialisiert. In der Regel vermakelt ein Immobilienmakler vor Ort alles, was er darf. Weil es bei Immobilienmaklern in der Regel um viel Geld geht, bedarf es in vielen Ländern der Welt spezielle Genehmigungen oder Registrierungen, damit ein Immobilienmakler auch wirklich ein Immobilienmakler ist.

Wer bezahlt den Makler

„Ich bin vom Verkäufer beauftragt – sie Zahlen keinen Cent Maklerprovision“ ist Augenwischerei eines Maklers. Der Käufer zahlt immer. Fast alle Makler arbeiten auf Erfolgsbasis – das heißt, nur wenn die Ferienimmobilie verkauft wird, bekommt der Makler eine Provision. Die Maklerprovision wird normalerweise überall mit regional festgelegten Prozentsätzen ausgewiesen. Man redet von Innenprovision oder Außen Provision – wobei Innenprovision das Geld ist, das vom Verkäufer an den Makler nach Kaufpreiszahlung aus dem Kaufpreis bezahlt wird und Außenprovision das ist, was der Makler dem Käufer gesondert nach Abschluss des Kaufes in Rechnung stellt. Innenprovision wird also indirekt vom Käufer mit dem Kaufpreis bezahlt, aber vom Verkäufer mit dem Makler abgerechnet. Für den Käufer ist die Innenprovision steuerlich und rechtlich unerheblich, weil die Vereinbarung dazu nur mit dem Verkäufer abgeschlossen wurde. Bei einer Innenprovision beim Erwerb einer Ferienimmobilie ist der Verkaufspreis einfach um die Provision des Maklers höher. Für die Steuer beim Kauf einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage bedeutet das auch einen Unterschied. Während die Außenprovision direkt bei den kaufnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden kann, wird eine evtl. bezahlte Innenprovision nur im Rahmen der Üblichen Abschreibungen der Ferienimmobilie selbst über die Jahre abgeschrieben.

Wie findet man den guten Makler für Ferienimmobilien?

Die Frage ist, ob man einen Makler beauftragen will, ein richtiges Ferienobjekt zu finden oder ob man auf den Makler gestoßen ist, weil der genau das Objekt hat, was man erwerben möchte. Gerade im zweiten Fall gibt’s da nicht so viel Entscheidungsfreiheit – da hat der Verkäufer bereits entschieden, das dieser Makler der Mann / die Frau seines Vertrauens ist.

Kurzfakten zum Thema

• Ein Makler sollte Auftrag, Vergütung, Leistungen und wirtschaftliche Interessen transparent erklären.
• Exposé-Angaben ersetzen keine Prüfung von Grundbuch, Baurecht, Zustand und laufenden Kosten.
• Bei Auslandsimmobilien sind unabhängige Rechts- und Steuerberatung besonders wichtig.
• Reservierungsvereinbarungen und Anzahlungen sollten erst nach rechtlicher Prüfung erfolgen.
• Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten; Nebenkosten, Finanzierung und Unterhalt gehören in die Kalkulation.

Beratung passend zum Vorhaben auswählen

Vor der Beauftragung sollten Käufer festlegen, ob sie nur Objekte suchen, den Zustand prüfen, den Vertrag begleiten oder später vermieten möchten. Die Grundfragen zu Lage, Nutzung und Finanzierung stehen beim Kauf einer Ferienimmobilie. Bei einem Objekt außerhalb Deutschlands kommen die Hinweise zum Immobilienkauf im Ausland hinzu.

Auftrag, Kosten und Interessen klären

Maklervertrag, Vergütung, Laufzeit, Exklusivität und mögliche Doppelvertretung sollten schriftlich verständlich sein. Käufer sollten Eigentumsnachweise, Grundbuch- oder Registerangaben, Genehmigungen, Belastungen und Protokolle nicht allein auf Aussagen im Exposé stützen. Für ein konkretes Land wie Frankreich sind lokale Fachleute und die dortigen Verfahren maßgeblich.

Vermietung nicht nur als Renditeversprechen betrachten

Geplante Einnahmen hängen von Saison, Lage, Ausstattung, Verwaltung und rechtlicher Zulässigkeit ab. Die Hinweise zur Vermietung einer Ferienimmobilie, zur Mietpreisfindung und zu Steuern bei Ferienwohnungen helfen bei einer vorsichtigen Kalkulation. Für die spätere Gästeperspektive sind auch die Kriterien zum Ferienhaus mieten und zum Beherbergungsvertrag nützlich.

Häufige Fragen zu Maklern für Ferienimmobilien

Welche Marktkenntnis ist wichtig?

Der Makler sollte den konkreten Ort, vergleichbare Objekte und örtliche Verfahren nachvollziehbar kennen.

Welche Kosten müssen vorab feststehen?

Vergütung, Fälligkeit, Nebenkosten und mögliche Leistungen Dritter.

Reicht ein Exposé als Prüfung?

Nein, entscheidende Angaben müssen durch Unterlagen und zuständige Stellen bestätigt werden.

Wer prüft den baulichen Zustand?

Je nach Objekt kann ein unabhängiger Bausachverständiger sinnvoll sein.

Was gilt bei Auslandsobjekten?

Recht, Register, Steuern und Vertragsverfahren richten sich nach dem jeweiligen Staat.

Sollte Vermietbarkeit zugesichert werden?

Eine Zusage ersetzt keine Prüfung von Genehmigungen, Gemeinschaftsregeln und örtlichen Vorgaben.

Wann ist unabhängige Beratung wichtig?

Bei hohen Risiken, unklaren Unterlagen oder Interessenkonflikten.

Welche Unterlagen gehören in die Entscheidung?

Eigentums-, Register-, Bau-, Kosten-, Energie- und Gemeinschaftsunterlagen, soweit einschlägig.