Ferienwohnung und Steuern: Vermietung sorgfältig einordnen

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern werden Einnahmen erzielt, die steuerehrlich auch beim Finanzamt angegeben werden müssen. Gegenrechnen zu diesen Einnahmen kann man die Ausgaben, die für den Betrieb einer Vermietimmobilie getätigt werden müssen. Das ist auch in dem Fall möglich, wenn es sich um so genannte mehrjährige Verluste, also Abschreibungen, handelt. Aber: Es kann ausschließlich ein tatsächlicher wirtschaftlicher Verluste angesetzt werden. Der wirtschaftliche Verlust eines Objekts ergibt sich aus Einnahmen minus Ausgaben – zu denen allerdings unter bestimmten Voraussetzungen ach Abschreibungen auf Objekt und Einrichtung gehören können.

Die erste Unterscheidung, die die Finanzämter bei Angaben von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung und darin enthaltenen Abschreibungen auf Immobilie und Einrichtung treffen, bezieht sich auf die Eigennutzung der Immobilie bzw. auf deren Eigenschaft als Mittel zur Einkunftserzielung. Wer seine Ferienimmobilie ausschließlich privat nutzt, kann solche Abschreibungs-Verluste bei Vermietung und Verpachtung nicht in Anspruch nehmen – eine ausschließliche Eigennutzung schließt die Gewinnerzielungsabsicht aus. Nur wer vermietet kann anfallende Verluste steuerlich ansetzen. Wer seine Ferienimmobilie zur Gewinnerzielung nutzt – also vermietet – muss selbstverständlich nicht nur Ausgaben sondern auch Einnahmen beim Finanzamt angeben.

Wann fängt eine private Nutzung an, und wann gilt die Ferienwohnung in erster Linie als Mittel zur Einkunftserzielung? Kann man einige Wochen selbst nutzen und den Rest zur Vermietung freigeben ohne evtl. steuerliche Vorteile zu verschenken?

In der Regel werden Absichten zur Einkunftserzielung ohne weitere Prüfungen unterstellt, wenn eine Ferienwohnungen oder ein Ferienhaus ohne eigene Nutzung nur an Gäste vermietet werden bzw. werden sollen. Wenn die Ferienwohnung auf Grund fehlender Buchungen leer steht, muss die Wohnung zumindestens für eine Vermietung bereitstehen und darf nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden. Sollte die die Ferienwohnung nur zeitweise an Gäste vermietet werden und wohnt der Besitzer phasenweise selbst darin, kann das Finanzamt unterstellen, das es sich bei dem Ferienobjekt nicht um eine mit Gewinnerzielungsabsicht erworbene Vermietimmobilie sondern bestenfalls um eine Liebhaberei handelt. Mit einer so genannten „Totalüberschuss Prognose“ kann dann nachgewiesen werden, das eine tatsächliche Gewinnerzielungsabsicht besteht. Zusätzliche Schwellen liegen in Situationen, in denen die tatsächliche Vermietzeit der Ferienimmobilie weit abweichend von den ortsüblichen Vermietzeiten z.B. in Saisonregionen besteht. Ob das Objekt in Eigenregie oder mit Hilfe eines Dienstleistungsunternehmens vermietet wird, ist für die steuerliche Kategorisierung nicht von Bedeutung.

Kosten, die für die Vermietung zum Beispiel einer Ferienwohnung entstehen können, sind zum Beispiel Finanzierungszinsen oder Abschreibungen auf das Objekt. Auch Abschreibungen auf die Einrichtungen können geltend gemacht werden. Auch Werbemaßnahmen, die der Vermietung dienen, wie z.B. eine Anzeige auf ferienwohnung-netz.de können steuerlich geltend gemacht werden. Dazu kommen die Kosten für z.B. eine Verwaltung, Endreinigungen etc. gegen gerechnet werden müssen natürlich immer die Einnahmen, die aus de Vermietung erzielt werden.

Wer das Objekt in der Regel selbst überwiegend mit seiner Familie als Urlaubsdomizil nutzen will, kann die entstehenden Kosten nicht als „Verluste“ vor dem Finanzamt geltend machen. Einkünfte allerdings, die durch vereinzelte Vermietungen zustande kommen, müssen doch beim Finanzamt als Einkünfte angegeben werden. Zu prüfen ist dann allerdings, ob nicht doch zumindest anteilig Ausgaben für das Ferienobjekt geltend gemacht werden können.

Grundsätzlich: Wer seine auch nur teilweise vermieteten Ferienimmobilien Steuerlich geltend machen will, sollte sich den Rat eines erfahrenen Steuerberaters einholen – das Thema ist in der deutschen Verwaltungspraxis sehr komplex behandelt.

Kurzfakten zum Thema

• Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung können steuerlich relevant sein.
• Eigennutzung, Vermietungsdauer und Gewinnerzielungsabsicht können die steuerliche Einordnung beeinflussen.
• Belege zu Einnahmen, Werbung, Finanzierung, Betrieb und Instandhaltung sollten vollständig aufbewahrt werden.
• Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und örtliche Abgaben sind getrennte Prüffragen.
• Verbindliche Auskünfte zum Einzelfall geben Steuerberatung und zuständige Behörden.

Steuerfragen hängen vom Einzelfall ab

Ob und wie Einnahmen zu erklären sind, richtet sich nach Staat, Wohnsitz, Lage der Immobilie, Eigennutzung, Vermietungsumfang und angebotenen Leistungen. Allgemeine Hinweise ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Eigentümer sollten die Organisation der Ferienimmobilienvermietung und die Mietpreisfindung von der steuerlichen Beurteilung trennen.

Einnahmen, Ausgaben und Nutzung dokumentieren

Buchungen, Zahlungen, Stornierungen, Plattformgebühren, Reinigung, Reparaturen und Eigennutzungszeiten sollten nachvollziehbar erfasst werden. Beim Kauf einer Ferienimmobilie können Erwerbs- und Finanzierungskosten anders behandelt werden als laufende Vermietungskosten. Bei einem Immobilienkauf im Ausland sind mehrere Steuer- und Rechtsräume möglich.

Leistungen und Abgaben getrennt prüfen

Zusätzliche Leistungen können die steuerliche Einordnung beeinflussen. Daneben können örtliche Gäste-, Tourismus- oder Meldepflichten bestehen. Für Frankreich sind die Hinweise zum Immobilienkauf in Frankreich ein Ausgangspunkt, ersetzen aber keine aktuelle Fachprüfung. Ein beauftragter Makler für Ferienimmobilien ist nicht automatisch Steuerberater.

Klare Angaben gegenüber Gästen

Steuerliche Pflichten und Gästeinformationen sind verschiedene Aufgaben. Preise, Leistungen und Vertragspartner müssen im Beherbergungsvertrag verständlich sein. Die Seiten zum Ferienhaus mieten und zum Ferienhaus von privat zeigen typische Informationsbedürfnisse der Gäste.

Häufige Fragen zu Ferienwohnung und Steuern

Sind Mieteinnahmen immer steuerfrei?

Nein, die Behandlung hängt von Rechtsraum und persönlicher Situation ab.

Welche Rolle spielt Eigennutzung?

Sie kann die Zuordnung und Abziehbarkeit von Kosten beeinflussen.

Welche Ausgaben sind relevant?

Nur belegte und steuerlich anerkannte Ausgaben; die Einordnung muss fachlich geprüft werden.

Kann Umsatzsteuer anfallen?

Das hängt unter anderem von Rechtsraum, Umsatz, Leistungen und persönlicher Konstellation ab.

Was gilt bei Auslandsimmobilien?

Belegenheitsstaat, Wohnsitzstaat und Abkommen können zusammenwirken.

Wie dokumentiere ich Buchungen?

Mit vollständigen Belegen zu Einnahmen, Gebühren, Stornierungen, Ausgaben und Nutzungstagen.

Sind Kurtaxe und Gästemeldung Steuern?

Sie sind gesonderte örtliche Pflichten und müssen unabhängig geprüft werden.

Wann ist Beratung nötig?

Spätestens bei Auslandsbezug, gemischter Nutzung, Zusatzleistungen oder unklarer Einordnung.